Bestaande verhuurde eigendommen: onze investeringsfilosofie

Sterke locaties, stabiele huurders, voorspelbare inkomsten

Doorheen die periode hebben wij verschillende vastgoedstrategieën toegepast, waaronder bestaande verhuurde eigendommen, renovatieprojecten, ontwikkelingsgronden en nieuwbouwprojecten. De resterende 15% van onze portefeuille bestaat uit nieuwbouw- en ontwikkelingsprojecten. De verhouding weerspiegelt de investeringsfilosofie die wij gedurende meer dan veertien jaar hebben opgebouwd als eigenaar, verhuurder en vastgoedbeheerder.

Wij geloven dat succesvolle vastgoedinvesteringen niet beginnen bij spectaculaire projecten of de hoogste rendementen. Ze beginnen bij sterke locaties, stabiele huurders en voorspelbare inkomsten.

Waarom wij de voorkeur geven aan bestaande verhuurde eigendommen

Bij een nieuwbouwproject kijkt een investeerder voornamelijk naar de toekomst. Wanneer wordt het gebouw opgeleverd? Hoe snel zal het verhuurd geraken? Welke huurprijs zal gerealiseerd worden? Hoe zal de buurt zich ontwikkelen?

Bij bestaande verhuurde eigendommen zijn veel van deze vragen reeds beantwoord. De huurder woont er al, de huurovereenkomst bestaat al en de huur wordt reeds betaald. In veel gevallen kan de investeerder zelfs de huur- en betaalhistoriek van de voorbije periode inkijken. Daardoor wordt een investering beoordeeld op basis van bestaande resultaten in plaats van verwachtingen. Voor veel investeerders vormt die transparantie een belangrijke bron van vertrouwen.

Van eigendomsoverdracht naar bestaande huurinkomsten

Omdat de verhuur reeds operationeel is, ontstaat er doorgaans geen lange periode tussen aankoop en de eerste huurinkomsten. Na de notariële overdracht worden de lopende huurovereenkomsten overgenomen en worden de toekomstige huurbetalingen rechtstreeks aan de nieuwe eigenaar uitbetaald. Voor veel investeerders betekent dit dat zij relatief snel aansluiten op een bestaande inkomstenstroom, zonder eerst een huurder te moeten zoeken of een leegstandsfase te doorlopen.

Investeren binnen het hart van de revitalisatie van Łódź

Locatie vormt de basis van elke vastgoedinvestering. Daarom hebben wij ons gedurende meer dan tien jaar bewust geconcentreerd op vastgoed binnen het historische centrum van Łódź. Vrijwel onze volledige portefeuille bevindt zich binnen de officiële revitalisatiezone van de stad. Dit is het gebied waar de stad Łódź en Europese programma’s reeds jarenlang aanzienlijke middelen investeren in:

• renovatie van historische gebouwen;
• modernisering van infrastructuur;
• heraanleg van straten en pleinen;
• vergroening van publieke ruimtes;
• verbetering van mobiliteit;
• economische ontwikkeling;
• culturele projecten.

Wij investeren daarom niet in buurten waarvan wij hopen dat ze ooit interessant worden, maar voornamelijk in buurten waar de transformatie reeds zichtbaar is en waar de stad haar investeringen verder blijft concentreren.

Waarom wij al meer dan tien jaar binnen dezelfde zone blijven investeren

Een opvallend kenmerk van onze portefeuille is haar geografische concentratie. Waar sommige investeerders vastgoed verspreiden over verschillende steden en regio’s, hebben wij ervoor gekozen om ons gedurende meer dan tien jaar te concentreren op een zeer specifiek deel van Łódź. Sterker nog: tijdens een wandeling van minder dan een uur kunnen wij het grootste deel van onze portefeuille tonen.

Dat is geen toeval. Wij geloven dat diepgaande kennis van één markt vaak waardevoller is dan oppervlakkige kennis van tien verschillende markten. Daarnaast bevinden vrijwel al onze gebouwen zich op korte afstand, doorgaans binnen een straal van ongeveer 500 tot 1.000 meter, van meerdere universiteiten en hogescholen. Deze combinatie van stadscentrum, onderwijs, openbaar vervoer, werkgelegenheid, horeca, cultuur en groene ruimtes creëert een bijzonder stabiele vraag naar kwalitatieve huurwoningen.

Focus op de Poolse middenklasse

Het grootste deel van onze portefeuille richt zich op de Poolse middenklasse. Niet op luxe. Niet op speculatie. Maar op mensen die wonen, werken en leven in de stad: jonge koppels, werknemers, gezinnen, zelfstandigen en gepensioneerden. Wij geloven dat een gezonde huurmarkt gebouwd wordt op gewone bewoners die een kwalitatieve woning zoeken op een goede locatie, en juist daarom beschouwen wij deze doelgroep als één van de meest stabiele segmenten binnen de vastgoedmarkt.

Stabiele langetermijnhuurders

Veel van onze huurders wonen reeds jarenlang in hetzelfde appartement. Voor sommigen is het niet zomaar een huurwoning, maar hun thuis. Binnen onze portefeuille zien wij regelmatig huurders die er al meer dan vijf jaar wonen; sommigen wonen vandaag zelfs langer dan twintig of dertig jaar in hetzelfde appartement. Daardoor ontstaat een situatie die wij als investeerder bijzonder waarderen: beperkte leegstand, langdurige huurrelaties, voorspelbare inkomsten, minder wissels van huurders en lagere kosten voor herverhuur.

Gebaseerd op onze eigen resultaten

Onze visie op vastgoed komt niet uit theorie. Ze komt voort uit onze eigen portefeuille. Doorheen de jaren hebben wij vastgesteld dat appartementen op sterke locaties, gericht op de lokale middenklasse, vaak gekenmerkt worden door een hoge bezettingsgraad en langdurige huurrelaties. Binnen onze eigen portefeuille bedraagt de leegstand doorgaans minder dan 2%, en wanneer een appartement vrijkomt, wordt het in de meeste gevallen opnieuw verhuurd binnen één à twee maanden.

Lokale aanwezigheid creëert toegang tot opportuniteiten

Door meer dan tien jaar actief te zijn binnen dezelfde buurten hebben wij een uitgebreid netwerk opgebouwd van eigenaars, aannemers, architecten, ondernemers, beheerders en vastgoedprofessionals. Daardoor horen wij regelmatig over eigendommen die mogelijk beschikbaar komen voordat zij breed op de markt worden aangeboden. Niet elke opportuniteit leidt tot een investering, maar deze lokale verankering zorgt er wel voor dat wij vaak vroegtijdig kennis krijgen van gebouwen, appartementen of projecten die potentieel interessant zijn.

Dezelfde strategie die wij zelf blijven toepassen

Wanneer wij vandaag terugkijken op de voorbije veertien jaar, zien wij dat veel van de locaties waarin wij investeerden een sterke evolutie hebben doorgemaakt. De combinatie van economische groei, stadsontwikkeling, infrastructuurinvesteringen en revitalisatie heeft een belangrijke invloed gehad op de waardeontwikkeling van vastgoed binnen het centrum van Łódź. Dat betekent niet dat vastgoedprijzen altijd stijgen, maar het bevestigt wel onze overtuiging dat sterke locaties op lange termijn vaak de beste basis vormen voor vermogensopbouw.

Daarom blijven wij vandaag nog steeds investeren volgens dezelfde principes waarmee wij in 2012 zijn begonnen: sterke locaties, bestaande vraag, stabiele huurders, beperkte leegstand, een langetermijnvisie en professioneel beheer.