Een voorbeeld uit de praktijk: een Belgisch koppel herinvesteert in Łódź

Een verhuurde woning in Gent

Een Belgisch koppel van rond de vijftig jaar bezat naast hun eigen woning ook een verhuurde woning in Gent. Doorheen de jaren had die woning een mooie waardestijging gekend. Tegelijkertijd werden zij geconfronteerd met uitdagingen die veel particuliere verhuurders vandaag herkennen: huurders die niet altijd correct betaalden, regelmatige discussies en aanzienlijke investeringen om de woning opnieuw aan de nieuwste normen aan te passen.

Na grondig overleg besloten zij de woning te verkopen. Hun bedoeling was niet om volledig uit vastgoed te stappen. Integendeel. Zij wilden een deel van hun vermogen blijven investeren in vastgoed, maar op een manier die beter aansloot bij hun toekomstplannen.

Investeren in vastgoed en in hun kinderen

De opbrengst van de verkoop werd niet volledig opnieuw geïnvesteerd. Zoals veel ouders wilden zij ook hun kinderen ondersteunen, en een deel van het vrijgekomen kapitaal werd gebruikt om hen te helpen bij hun eigen woning. Het resterende vermogen wilden zij behouden in vastgoed.

Hun doel was eenvoudig:

• een stabiele inkomstenstroom behouden;
• fiscaal efficiënter investeren;
• vermogen opbouwen op lange termijn;
• en tegelijkertijd minder operationele zorgen hebben.

Eerste kennismaking met Polen

Via gemeenschappelijke contacten kwamen zij in aanraking met Dhooge-Gaffke. De fiscale voordelen van investeren in Polen hadden zij reeds onderzocht; de man was zelf boekhouder en kende de fiscale behandeling van buitenlands vastgoed. Hun grootste twijfel lag elders. Zij vroegen zich af hoe Polen vandaag werkelijk was, want zoals veel West-Europeanen baseerden zij hun beeld grotendeels op verhalen van vele jaren geleden.

Daarom besloten zij de stad zelf te bezoeken. Zij verbleven twee nachten in Łódź, landden in Warschau en reisden vervolgens door. Na hun verblijf vertrokken zij rechtstreeks vanuit Łódź terug naar Brussel.

Een totaal ander beeld dan verwacht

Hun grootste verrassing was niet het vastgoed. Hun grootste verrassing was de stad zelf. Wat zij aantroffen kwam nauwelijks overeen met het beeld dat zij vooraf van Polen hadden. Tijdens hun verblijf ontdekten zij een moderne Europese stad met gerenoveerde historische gebouwen, uitgebreide stadsvernieuwing, moderne infrastructuur, universiteiten, groene parken, kwalitatieve restaurants en winkelstraten, gedragen door nieuwe investeringen vanuit de stad en de Europese Unie.

Pas door zelf door de stad te wandelen kregen zij inzicht in waarom Łódź vandaag zoveel aandacht krijgt van investeerders, ondernemers en projectontwikkelaars.

Twee bestaande verhuurde appartementen

Tijdens hun bezoek bekeken zij verschillende mogelijkheden. Uiteindelijk kozen zij twee bestaande verhuurde appartementen, voor een totale investering van ongeveer €160.000. Hun beslissing was gebaseerd op concrete gegevens: de appartementen waren reeds verhuurd, de huurders woonden er al en de huurovereenkomsten liepen. Daarnaast konden zij vooraf de historische huurinkomsten en betaalhistoriek inkijken.

Voor hen was die transparantie bijzonder belangrijk. Zij investeerden niet in een toekomstig scenario, maar in vastgoed dat reeds functioneerde.

Geen zoektocht naar huurders

Na de aankoop werden de huurcontracten geactualiseerd met hun gegevens en rekeningnummer. De huurders bleven gewoon wonen en de huurbetalingen bleven doorlopen; voor hen veranderde er in de praktijk weinig. Voor vragen, technische problemen of communicatie blijven wij het eerste aanspreekpunt. De eigenaars zelf hoeven zich niet bezig te houden met de dagelijkse opvolging en beperken zich in hoofdzaak tot het opvolgen van de huurinkomsten die op hun rekening verschijnen.

Verrast door de snelheid van het aankoopproces

Een bijkomende verrassing was de snelheid waarmee de aankoop kon worden afgerond. Voor de verkoop van hun woning in België hadden zij verschillende maanden moeten wachten op de definitieve akte. In Polen verliep het proces aanzienlijk sneller, omdat notarissen rechtstreeks toegang hebben tot digitale registers en eigendomsgegevens.

In hun geval kozen zij er zelfs voor om de documenten te ondertekenen via hun eigen notaris in België. Via het Europese apostillesysteem konden deze vervolgens worden gebruikt voor de definitieve afhandeling bij de Poolse notaris. Hoewel de meeste investeerders ervoor kiezen om persoonlijk naar Polen te komen, toont dit voorbeeld aan dat ook andere oplossingen mogelijk zijn.

Vandaag

Vandaag ontvangen zij nog steeds maandelijks huurinkomsten uit hun twee appartementen. De huurders wonen er nog steeds, de appartementen worden professioneel beheerd en de communicatie verloopt via ons team. Zoals voorzien in de huurcontracten worden de huurprijzen jaarlijks aangepast volgens de Poolse inflatie, waardoor de huurinkomsten mee evolueren met de economische realiteit.

Waarom zij uiteindelijk voor Polen kozen

Voor dit koppel waren twee factoren doorslaggevend. De eerste was de fiscaliteit: zij stelden vast dat huurinkomsten uit Pools vastgoed in hun situatie fiscaal aanzienlijk gunstiger behandeld werden dan huurinkomsten uit Belgisch vastgoed. De tweede factor was het groeipotentieel. Net zoals zij in Gent jarenlang een sterke waardestijging hadden meegemaakt, zagen zij ook in Łódź een stad die nog volop in ontwikkeling is.

De combinatie van economische groei, stadsvernieuwing, infrastructuurinvesteringen, universiteiten, bevolkingsdynamiek en Europese investeringen gaf hen vertrouwen in het langetermijnpotentieel van de stad. Hun doel was niet om snel winst te maken, maar om eigenaar te zijn van vastgoed in een stad waarvan zij geloven dat zij zich de komende decennia verder zal ontwikkelen.

Iedere investeerder heeft een ander verhaal

Niet iedereen investeert om dezelfde reden. Sommigen zoeken stabiele huurinkomsten, anderen willen hun vermogen geografisch spreiden, sommigen denken aan hun pensioen en anderen bouwen vermogen op voor hun kinderen en kleinkinderen. Daarom vertrekken wij steeds vanuit de doelstellingen van de investeerder zelf. Niet vanuit een vastgoedaanbod. Niet vanuit een verkooppresentatie. Maar vanuit een gesprek over vermogen, risico, doelstellingen en wat iemand op lange termijn wil bereiken.

Wij geloven dat een goede investering begint met inzicht. Daarom moedigen wij geïnteresseerden altijd aan om eerst de stad, de markt en de verschillende mogelijkheden te leren kennen. Pas daarna volgt eventueel een investering. Dat is ook de manier waarop wij zelf sinds 2012 hebben gewerkt.